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不動産会社との媒介契約はどれがいい?

不動産会社にマンション売却の仲介を依頼する場合、媒介契約を結びます。
3つの契約形態があるのでそれぞれ特徴をわかった上でどの契約を締結するか選びましょう。

媒介契約は手数料など仲介に関するトラブルなどを防ぐことが目的です。
契約締結前に売主側はきちんと思っている事を伝えた上で契約することが大事です。

媒介契約の種類

■専属専任媒介契約
専属専任媒介契約はマンション売却の仲介を1社限定で依頼する契約です。
他の不動産会社が仲介することはできません。また自分で見つけてきた購入希望者であったとしても
直接契約することは禁止されており、依頼した不動産会社を通した契約となります。
この媒介契約の場合、レインズ(※1)への登録義務があり、媒介契約締結日から5日以内の登録が
義務付けられています。
■専任媒介契約
専任媒介契約は専属専任媒介契約と同様に依頼する不動産会社は1社限定となるため、他の不動産会社に重複して
仲介の依頼をする事ができません。指定流通機構レインズ(※1)に登録する義務があり、
媒介契約締結日から7日以内に登録しなければいけません。
専属専任媒介契約と異なる点は自分で見つけてきた購入希望者と直接契約が可能な点です。
■一般媒介契約
専属専任媒介契約、専任媒介契約では仲介の依頼が1社限定だったのに対して、
一般媒介契約では複数の不動産会社に仲介の依頼をする事が可能です。
重複しても問題ないため、幅広く不動産を紹介することが可能となります。
複数の不動産会社に仲介を依頼できるのはメリットとなりますが、ネットなどに同じ情報がたくさん登録され、
空きがたくさんあるマンションと誤解されることもあります。希少性があるマンションを購入したいと考える傾向がありので、
人気物件、人気エリアなど、物件に自信がある場合におすすめの契約方法です。
※1 レインズについて
不動産会社が専属専任媒介契約、専任媒介契約でマンションの売却依頼を受けた際に
不動産情報の交換のためレインズ(インターネット上の不動産情報データベース)に不動産の情報が登録されます。
他の不動産会社にも情報を伝えることで、購入希望者を探し、不動産流通が進むことに繋がります。
誰でも不動産の情報を見れるわけではなく、宅地建物取引業者でないと見ることができません。

媒介契約の特徴比較

媒介契約の種類 レインズへの
登録義務
契約の
有効期限
営業活動の
報告義務
自分で
探した相手と
直接契約
他社にも
仲介を依頼
専属専任媒介契約 媒介契約締結日
から5日以内
3ヶ月 1週間に1回
専任媒介契約 媒介契約締結日
から7日以内
3ヶ月 2週間に1回
一般媒介契約 特に義務はない 特に制限なし
(行政指導では3ヶ月以内)
特に義務はない
レインズへの登録義務
専属専任媒介契約、専任媒介契約を締結した場合は指定流通機構(レインズ)への登録義務があります。

専属専任媒介契約:契約締結日から5日以内
専任媒介契約:契約締結日から7日以内


レインズへの登録義務があるおかげで、不動産会社が情報を抱え込むことを防ぎ、
最適な買主を円滑に探せるように情報を流すことができます。
契約の有効期限
専属専任契約・専任媒介契約は仲介する不動産会社が1社となるので、依頼主からすると
拘束力が強い契約です。そのため、有効期限が3ヶ月以内となっています。
一般媒介契約の場合は法律上の規制は無いのですが、行政からの指導では3ヶ月以内となっています。
営業活動の報告義務
専属専任契約・専任媒介契約の場合は依頼主に営業活動の報告義務があります。
専属専任媒介契約:1週間に一回以上
専任媒介契約:2週間に1回以上
一般媒介契約については活動状況を報告する義務がありません。
自分で探した相手と直接契約
自分で見つけてきた相手との契約については、媒介契約によって違いがでてきます。
専属専任媒介契約を締結した場合は自分で探してきた相手であっても直接契約が出来ず、
仲介を依頼した不動産会社を通しての契約となります。
専任媒介契約、一般契約の場合は自分で見つけた相手との直接契約が可能です。
他社にも仲介を依頼
専属専任契約・専任媒介契約の場合、他社への重複して仲介を依頼することができません。
もしも他の複数の不動産会社に仲介を依頼する場合は一般媒介契約を結ぶ必要があります。

どの媒介契約がいいのか?初心者は専任媒介契約を選ぶ方が多い!

説明した通り、どれが良いというよりかは、どういった販売をしていきたいかによるかと思います。
もしも購入希望者を自分で連れてこようと考えている場合は専属専任媒介契約では直接契約ができないので手数料をとられます。
同じように、色んな不動産会社に仲介を依頼したい場合は、重複できない専属専任契約・専任契約ではなく、
一般契約をする必要があります。

販売方針によって決めて行くことが大事です。
ただし、初心者の場合は一般契約ではなく専任契約又は専属専任契約を結んだ方が何かと無難に進むかもしれません。
専任媒介契約、又は専属専任媒介契約を結ぶと不動産業者の立場からすると、
自分(営業担当)に任せてもらえていますし、どのようにして売っていくか考えます。
一般契約でも販売の方法は考えますが、売主が他社にも仲介をお願いできる契約ですので、
業者にとっては専任契約をしているマンションの方に重点をおく傾向があります。
そのため、売主は自分で色々と考えて動く必要がありますし、契約上、営業からの活動報告義務もないため、
どのような営業活動をしているのか見えにくいので初心者の方にはあまりオススメできません。