> > 売却しても税金がかからないケース

譲渡益によっては税金がかからない事を知っておく!

基本的には売却したお金が入っているわけなので買った時よりも
高く売れた場合には利益については確定申告をして、
必要な所得税・住民税を払う必要があります。

しかし、税金がかからないケースも存在します。
マンションを売却した時の利益が3000万円以下の場合
不動産を購入価格よりも安く売却した場合は税金がかかりません。

注意)税金がかからない=非課税になるのですが、これは申告しなくて良いという事ではなく申告することで税金がかからなくなるということです。

税金の計算について

まず税金の計算がどのようにされているかを知る必要があります。
少し分かりづらい言葉が出てくるので説明しておきます。

譲渡所得 譲渡所得は不動産を売却した際に得る所得の事です。譲渡所得がプラスになる場合
所得税と住民税が他の所得とは別にかかってきます。
譲渡収入金額 譲渡した建物・土地の代金、
先に払っている固定資産税・都市計画税を清算して戻ってきたお金。
※固定資産税と都市計画税は一括もしくは年4回の分納です。
取得費用 マンション購入した時に支払った仲介手数料や登記費用や印紙など。
もしもマンションの購入時期がかなり昔の事で取得費がわからなかったりする場合においては
譲渡価格の5%とする事ができます。
譲渡費用 マンションを売却した時に支払った仲介手数料や登記費用や印紙など

譲渡所得の計算

上記の計算式で譲渡所得を計算します。この譲渡所得が3000万円以下であれば税務署に申告する事で
税金がかかりません。現在では購入したマンションが高値で売れることは良い土地など条件が整わない限りなかなか難しいですが
バブル期のようにマンション価格が跳ね上がり、譲渡所得が3000万円を超える場合は当然税金がかかってきます。

さて、譲渡所得が3000万円以下の場合に、どうして非課税となるのかと言うと居住用物件の場合は
利益に対して最大3000万円の控除があるからです。

どういった計算をするのかと言うと、課税譲渡所得といってマンションを譲渡して利益が出た場合の
計算のベースとなる金額を算出します。課税譲渡所得は譲渡所得から特別控除を引いた額となります。

課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除

上記の式で計算が可能です。譲渡所得が3000万円以下の場合、3000万円の控除があるので、
課税対象となる譲渡所得が無いので非課税となります。

売却すると税金はいったいどのくらいかかるのか

所得税については知っている方もいると思いますが、通常、給料や家賃収入、副業などでの所得など、
すべての所得は合算して税額を計算し課税されます。ですが、マンションの売却した際の譲渡所得については
所得を合算させずに分離しての計算する分離課税となります。

マンションを売った場合の課税方法は所有期間によって異なります。下表の通り、所有期間で区分が分かれており、
長期譲渡所得、短期譲渡所得に該当するかで税率が変わってきます。

所有期間 区分 税金計算
所有期間が5年超 長期譲渡所得 課税譲渡所得 × 20%(所得税15% + 住民税5%)
所有期間が5年以下 短期譲渡所得 課税譲渡所得 × 39%(所得税30% + 住民税9%)
所有期間の基準として、売った年の1月1日が5年を超えるか超えないか決定されます。注意→マンションを購入した日から売却した日までではありません。
まとめ:こんな場合ば税金がかからない
・買った時よりも安くマンションを売った場合。
・譲渡所得が3000万円以下の場合

税金がかかるかかからないかは、まず買った時よりも安くマンションを売ったかどうかで判断しましょう。安く売った場合は
譲渡益がないので課税の対象となる所得がないため税金はかかりません。

また、譲渡所得がある場合も3000万円を超える譲渡所得があれば課税対象となりますが、3000万円を超えない場合は
課税対象となりません。最高3000万円の特別控除があるためです。

上でも説明しましたが、課税譲渡所得の計算式に当てはめて、課税対象となる所得があるのかを算出してください。