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マンションの住み替え(買い替え)を失敗しない為にタイミングやローンの話

マンションの住み替え、買い替え時に疑問に思う事、失敗しない為にはどうすえばよいのか。 手順やローンの話をしてます。

マンションの売却と住み替え先の住居の購入どちらが先?

マンションの住み替えで、今住んでいる物件を先に売るのか?新居を購入してから売却するのか?どちらが先かは置かれている状況次第かなと思います。

マンションの売却を先に行い場合のケースのメリットデメリット

メリット:先に売却金額が確定しているので計画が立てやすい

デメリット:新しい物件がなかなか見つからずしばらく仮の住まいを探さないといけない場合がある

新居を先に購入した場合のメリットデメリット

メリット:仮の住まいなどが必要なくうまくいけば無駄な経費を抑えられる

デメリット:昔の家の売却がなかなか決まらず、ローンを2重に組むいわゆるダブルローンに陥るケースもありえる。

ポイントまさにマンション住み替えの失敗のケースはこのどちらにするかで決まる?

このメリットデメリットを見てどうおもうかですが、やはりダブルローンは避けたほうがよいと思うんですよね。 マンションの売却は、実際に売れるかどうかはタイミングもありますから、売れない期間が長引いてしまいダブルローンをずっと続けることになると精神衛生的にもよくないですし。

マンションを買い替えたのに売れないっていうのが一番の失敗なのかなと。

他にもタワーマンションに住んで失敗とか、近隣の住民とのトラブルが微妙で住み替えを失敗したとか、一戸建てよりもマンションの方がよかった。。。等など あげればきりがありませんが、このあたりは済んでみないとなんともいえないところなので、注意の必要って難しいですから失敗とはいえないのかなと。

タワーマンションなんかは、余裕があるなら一回購入する前に住んでみるとかが良いとは思うんですよね。あとは、色々下見などをして良さそうと感じた地域に住むのが こういった細かい失敗を防ぐ唯一の方法なのかなと思います。

偏見でもなくて、やはり良い街って自分に合っている街だなとつくずく感じるんですよね。

残っている住宅ローンをどうする?銀行の住宅ローン:住み替えローン(買い替えローン)とは?

今のあなたのマンションの売却額と残っているローンの差額と新たに購入するマンションのローンを一緒にするのが住み替えローン(買い替えローン)です。

銀行の融資で家を住み替える、買い変える時のローンのことで、融資額は~1億ほどまでの上限を用意している銀行が多い。

マンション買い替え時に、前のマンションのローンが残っていたとして、そのローンとは別に借りるよりも、残っているローンと新しいローンを一緒にしたほうが金利的にも低く抑えられるので 買い替え時の住み替えローンが住宅ローンの中では一般的です。

まず、どのくらいの価格で売却できるのかを知るためにも無料の一括査定サービスを使う事をおすすめします。

今おすすめしたいのは不動産の大手が無料で一括査定をしてくれる「住まいValue」というサービスがあるのでこのあたりでまずは査定申込をしても良いかなと思います。

おすすめの一括査定サービス↓

  • 大手の一括査定サービス「住まいValue」
  • ソニー不動産(東京|神奈川|千葉|埼玉の方におすすめ)

住み替えローンの審査は厳しめ

住み替えローンの審査は条件としては、年齢制限が20~80歳未満、年収400万以上等々の条件があります。まあこれは普通の住宅ローンとあまり変わりませんが、返済能力があるかは当然見られるわけで、銀行からすると、通常の住宅ローンよりも厳し目の審査になることは当然でしょう。

住み替えローンの金利

銀行の住み替えローンによっても多少異なるところはありますが、変動金利、固定金利 だいたい2%台で推移しています。

2018年4月2日からの金利、某銀行さんの参考
変動金利型:2.475%
固定金利:2.600%

まずは今住んでいる物件、マンションの査定からはじめるべき

住み替え先を購入してから、査定額が予想していたよりも全然低くて泣いた。というのはやってはいけません。まずは、現在住んでいるマンションの査定から始めるのが得策と言えます。

また、さきほどの「住まいValue」などで一括査定サービスを利用する際に、住み替えで査定をしている旨を伝えましょう。

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住み替えというのを考慮してプランを考えてくれると思うので。

マンションの住み替えの理想は10年後がベストなタイミングといわれる理由

損得だけを考えて住み替えするよりも、あなたがなんらかな理由で住み替えたいと感じた時がベストなタイミングであることは 間違いないと思うのですが、住み替えるのに10年後がタイミングとしてはよいとされています。

その理由としては以下

  • 控除期間10年の住宅取得控除の恩恵をまた受けることができる
  • 築10年以内の物件が人気があるので価値があるうちに売りぬけやすい
  • マンションは大規模修繕費用がかさむ場合もあるのでそのリスクから逃れられる

順を追って解説していきましょう。

控除期間10年の住宅取得控除の恩恵をまた受けることができる

ご存知、住宅ローン減税の住宅取得控除は控除期間が10年ですが、新たに住宅ローンを組みマンションを購入する事で新たにこの恩恵を受けることができます。

所得税、住民税の控除が受けられるからというだけで今住んでいるマンションが気に言っているのに住み替えするというのはちょっとばかげているとは思いますが こういったメリットもあるので10年以内がよいよと言われている理由の一つです。

築10年以内の物件が人気があるので価値があるうちに売りぬけやすい

日本の不動産は一部の物件を除いて年々価値が減少していきます。多くの人が築10年ほどを目安にしているので売りぬけやすいのが10年という一つの目安になるのでしょう。

やはり、水回り、トイレ、お風呂、その時々のトレンドなども10年以上たつと古臭いなーと感じることも多いですしね。

人気エリアの駅近とかであれば、土地自体に価値があるので逆に購入時よりも高値で売れたとかもケースとしては多くありますが、築年数が浅いうちに売却するのはタイミングとしては ベストであるのは間違いないかなと。

マンションは大規模修繕費用がかさむ場合もあるのでそのリスクから逃れられる

マンションは毎月、修繕積立金を集めているので、修繕費を追加で払わなくてもよいというのが普通ですが、老朽化が進み大規模修繕が必要となった時その費用を負担しなければいけないケースも出てきます。
老朽化が進む前に売ってしまいそういった修繕から逃れると言うのも一つの手かもしれません。

失敗しない為にマンション住み替えの理由をもう一度考えて納得してから行動を!

そんなことを言われなくてもわかってるよ・・・と言われてしまうかもしれませんが、マンションの住み替えは時間的にもコスト的にもかなりの消耗をすることだと思います。

住み替えの理由は人によって様々だと思います。

例えば、

  • 近隣の住民との不仲
  • 子供が学校で解決できないいじめに合っている
  • 夫の長期転勤で購入したばかりのマイホームに一緒に住めない
  • 子供たちが家を巣立っていったからこじんまりとした持家に住みかえたい
  • リフォームよりも新築の物件にすみたい

等など。理由は様々ですが、その問題と、今後引っ越しした新たなマンションなどで解決し、それはマンションを住み替える程のメリットがあるのかは考えておいたほうがよい気はします。

途中でも書きましたが、家を買う事って住み替えではなくても結構なお買い物ですから、余裕があるなら例えば一度賃貸で周辺物件に住んでみるとかはやってみたほうがいいケースも ある気がするんですよね。例えば湘南とかに憧れて、いざ住んでみたら合わなかった。。。って人とか結構しっているので。

もちろん住み替えて最高!って人もたくさんいるので住み替えは基本的に人生を豊かにするものだと思ってるんですが、せっかくこんな記事を読んでもらっているのでほんと 住み替えがうまくいくことを祈ってます!!がんばってよい住み替えを実現させてくださいね!