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どっちがいい?売却?賃貸で貸す?

売った方がいいのか?貸した方がいいのか?
迷ってる人も多いのではないでしょうか?これは実際の所ケースバイケース。

売った方が良い物件もあれば、貸す選択をした方が得な場合もあります。
もしも売る場合にしても想定よりも高く売却できる場合は「売る」選択も
考えられますが、売却価格が低くなってしまう事も考えられます。

状況によっても変わってきますので、
まずは売却なのか賃貸で貸すのかを考える前に、
「売却」「貸す」の場合の メリット、デメリットについて考えて見ましょう。

売却か賃貸にするか?メリットとデメリットを考える

売却 メリット ・売却代金を得られる
・将来の下落リスクを回避
・不動産の維持費・管理費が不要になる
・譲渡益による譲渡所得税の課税を繰り延べできる※(買い替えの場合)
デメリット ・引渡しまでに次の住まいを確保しておく必要がある
・売却先が決まらず、ダブルローンを払わなければならない可能性もある
・地価が上昇中の場合、損する可能性がある
賃貸 メリット ・家賃収入でローンを支払える
・控除の対象
・所有するマンションを担保にして融資を受けられる。
デメリット ・空室の場合のリスク
・確定申告の義務がある
・リフォーム費用がかかる

上表に「売却」「貸す」時のメリットとデメリットを載せています。

様々な理由によって売却するか賃貸で貸すかを検討している段階かと思いますので、
まずはメリット・デメリットを考える事が大事です。

賃貸で貸すメリットは家賃収入が入ってくるので継続的な安定収入を得られる点や経費として認められるものがあるため
所得税を軽減できたりします。また所有する不動産を担保に融資を受けられたりするメリットがあります。
デメリットとしては、空室のリスクが主になります。空室の場合家賃収入がなくなるのはもちろんの事、
空室であっても維持費や固定資産税は必要な点です。家賃収入がなくても支払うお金が必要なのです。
また確定申告する義務があったり、リフォームなどの費用もかかってきます。

売却のメリットとしては売却代金を得られることや、今後下落が予想される場合において、早めに売却することで
下落リスクを最小限に抑えることができます。貸すデメリットで少しいいましたが、不動産を所有しているだけでも
維持費や管理費が必要になりますが売却することでこれらの費用がいらなくなります。

売却のデメリットは資産がなくなる事、また売却先が長期間見つからないリスクがある。もしも買い替えの場合は
ダブルローンの可能性もあります。また、あまりないとは思いますが、地価が上昇中のエリアに物件を持っている場合
売却することで損する可能性があります。オリンピックの影響で地価が上がっている人気のエリアありますよね?

不動産の特徴を理解しておくことが大事

「売却」「貸す」の選択は不動産の立地やエリアなどによっても考えておく必要があります。
都心部の場合、駅近物件であれば、借りたい人も多くいますが、駅から遠くなると中々借り手が見つからない
事もあります。エリアについてもどうしても人気のエリアに集中する傾向がありますので、
もし、空室がでても安定して新しい借主が現れるエリアであれば賃貸で貸すという選択も考える事ができます。

売却するにしても賃貸で貸すにしても、もしも売却できない・借り手が見つからないなどの場合、
維持費であったり、不動産の固定資産税などは必要になってきます。所有する不動産のエリアの特徴や、
探している属性(例:ファミリー層等)に合っているかなどを考慮して貸す、売るの選択をする事が大事です。

やみくもに売ろうとしたり、賃貸として貸し出そうとしても不動産によっては難しい状況も考えられます。
所有不動産によって戦略を十分に練りましょう。