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知ってないと損! 売却にかかる税金を軽減する特別控除、特例

売却しても税金がかからないケースで税金の計算とどのいくらい税金がかかってくるのかを説明しました。このページででは、マンションを売った際に譲渡益がある場合の特別控除、特例について説明していきます。

控除について当てはまる方とそうではない方がいるかと思いますが、
知っておかないと損する可能性があります。
必ず知識として頭にいれておきましょう。

3000万円の特別控除について

所有期間が5年超の長期譲渡所得、所有期間が5年以下の短期譲渡所得、のどちらの場合でも
譲渡益の計算をする上で課税譲渡所得の計算をする訳ですが、最高3000万円控除されます。

例を用いて説明していきます。
譲渡収入が6000万円、購入代金1700万円、取得費用300万円、譲渡費用200万円の場合

譲渡所得 = 譲渡収入金額 - (購入代金 + 取得費用 + 譲渡費用)

上記の計算式に当てはめていくと、
6000万円-(1700万円+300万円+200万円) 譲渡所得は3800万円となります。

課税譲渡所得 = 譲渡所得 - 特別控除(最高3000万円)

通常は3800万円が課税対象となる所得となるのですが、3000万円の特別控除を利用すると、
3800万円-3000万円=800万円 3000万円の特別控除の適用を受けると課税対象となる譲渡所得は800万円となります。
下表に課税譲渡所得800万円の場合と特別控除なしの3800万円の場合の税金について計算してまとめてみました。

所有期間 区分 税金計算
税金の種類 3000万円の特別控除適用 特別控除なしの場合
所有期間が5年超 長期譲渡所得 所得税 課税譲渡所得800万円×15%=120万円 課税譲渡所得3800万円×15%=570万円
住民税 課税譲渡所得800万円×5%=40万円 課税譲渡所得3800万円×5%=190万円
所有期間が5年以下 短期譲渡所得 所得税 課税譲渡所得800万円×30%=240万円 課税譲渡所得3800万円×30%=1140万円
住民税 課税譲渡所得800万円×9%=72万円 課税譲渡所得3800万円×9%=342万円

上表からわかるように、3000万円の特別控除の特例を適用した場合と控除なしの場合とでは、大きく税金が変わってきます。
この特例を受けるには下記の要件を満たす必要があります。確認してみましょう。

要件を満たすと、3000万円の特別控除が受けられます。この控除は名義人一人が受けらられる特別控除です。もしも共同購入などで、
2人の名義で一緒に住んでいる場合は、3000万円×2の合計で6000万円の控除が受けられます。

マンションの所有期間が10年を超えている場合→「軽減税率の特例」

売った際にかかってくる税金は所有期間によって課税方法が変わってきます。
売った年の1月1日現在での所有期間を計算してみてください。
基本的には所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得の
区分となりますが、もし所有期間が10年を超える場合は税金が軽減されます。

もちろん上記で説明した3000万円の特別控除がありますので、3000万円の特別控除を適用後、
課税譲渡所得に対して、下記表の税率が適用されます。

課税譲渡所得 所得税 住民税
6000万円まで 10% 4%
6000万円を超える 15% 5%

長期譲渡所得の区分に該当する場合の税率、所得税15%、住民税5%に比べても所有期間が10年を超えると
課税譲渡所得が6000万円までであれば約6%ほど税率が低くなります。

買換え(交換)の特例

買換えする場合も下記の要件などを満たすことで譲渡益の課税を将来に繰り延べすることが可能です。

・マンションを売った年を基準にして前後の1年の間にマンションを買替え
・譲渡価格が1億円以下
・売った年の1月1日でマンションの所有期間が10年を超えている
・住んでいる期間が10年以上(売った年の1月1日現在)
・買換えるマンションが床面積50平方メートル以上、土地面積が500平方メートル以下
・マンションの売主、買主が親子や夫婦など、近い間柄ではない事
・売ったマンション、買い換えた不動産が日本国内にある、かつ他の特例を適用していない

上記のような要件を満たすことで、買換え時の特例として、売却した不動産の譲渡益を繰り延べすることが可能です。
通常は譲渡益がある場合課税対象となりますが、この特例を利用することで、買い換えたマンションを今後売却する際まで
譲渡益の課税が繰り延べされます。あくまで繰り延べですので、非課税になる訳ではありません。
のちのち課税されるので忘れないようにしましょう。

(注)3,000万円の特別控除と軽減税率の特例と一緒に受けることはできません。選択する形になります。
知らないと損します。特別控除・特例を利用しましょう。

特別控除・特例については、知らないと使う事すらできません。もしも対象となるなら、特例を利用しましょう。
控除については申告して初めて利用できます。書類などが面倒な方もいるかもしれませんが、不動産の場合、額が大きくなるので
利用しないと損します。

特例に関してはそれぞれ要件がありますので、満たしているかどうかチェックしましょう。
もしも税金の事なので難しいと感じる方は、不動産会社などに相談してみると良いでしょう。